Katarzyna Szczęsna-Łada

Dobry pośrednik posiada aktualną wiedzę o lokalnym rynku nieruchomości m.in. o cenach transakcyjnych, orientuje się w nowych inwestycjach miejskich i zmianach urbanistycznych, przekazuje rzetelną sprawdzoną informację o stanie faktycznym i prawnym przedmiotu transakcji, aktywnie poszukuje kontrahenta dla Klienta zgodnie z założonym planem marketingowym, zapewnia doradztwo na każdym etapie realizacji umowy pośrednictwa. Uważam, że usługa pośrednictwa jest najlepszym rozwiązaniem dla osób dysponujących niewielką ilością wolnego czasu, mieszkających w znacznej odległości od miejsca, w którym sprzedają lub zamierzają nabyć nieruchomość oraz dla tych, którzy nie posiadają dostatecznej wiedzy o rynku nieruchomości i procedurze sprzedaży. Jestem doradcą ds. nieruchomości i towarzysze moim Klientom na każdym etapie procesu sprzedaży i zakupu nieruchomości. Zachęcam do kontaktu i rozmowy, bo to buduje naszą wiedzę.

Profesjonalistów w zawodzie pośrednika cechuje staranność związana z zawodowym charakterem pracy, z czym wiąże się sprawność i skuteczność postępowania wynikła z wiedzy, praktyki i cech osobowości, do których należy zaliczyć wymaganą dokładność i lojalność wobec Klienta/Zleceniodawcy. A zatem dobry pośrednik analizuje rynek nieruchomości i potrafi wykorzystać jego potencjał, poszerza wiedzę z zakresu nieruchomości i dzieli się nią z Klientami. W tym zawodzie stawiam na budowanie dobrych relacji, wzajemne wsparcie i uczciwość. Dlatego zarówno przy sprzedaży jak i poszukiwaniach nieruchomości zawsze mam zawartą z Klientem umowę pośrednictwa. Zawsze współpracuję z innymi agentami i biurami nieruchomości, którzy reprezentują swoich Klientów. W moim podejściu do przyszłej transakcji moje wynagrodzenie pokrywa przede wszystkim mój Klient, wobec czego nie mam oczekiwań finansowych od drugiej strony. Wg mnie to jedyne właściwe podejście, które pozytywnie wpływa na relacje z agentami i często przyspiesza finalizację transakcji.

Przede wszystkim zatrudniając agenta uzyskuje się osobę odpowiedzialną za powieżone zlecenie. Agent w swojej pracy wykorzystuje aktualną wiedzę o rynku, nadchodzących zmianach czy przepisach prawnych. Jednocześnie pomaga w uniknięciu błędów i dba o opłacalność podejmowanych decyzji. Dokładnie tak pracuję, a moi Klienci przeznaczają swój czas na inne ważne sprawy, jak choćby odpoczynek. Przyjęłam model pracy, w którym w jednym czasie pracuję maksymalnie na 6 zleceniach. Cenię swój czas i czas moich Klientów, więc nie biorę na siebie więcej niż jestem w stanie zrobić, zachowując stałą kontrolę nad zleceniami. Stawiam na jakość mojej pracy a nie na ilość obsługiwanych zleceń.

Kwestia ustalenia wynagrodzenia, które otrzyma pośrednik na podstawie zawartej umowy pośrednictwa wiąże się z wieloma czynnikami i zazwyczaj podlega negocjacjom. Zakres czynności, na które umawiają się strony zawieranej umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, dotyczy podstawowej pracy pośrednika jaką jest staranne działanie, które obejmuje: przeanalizowanie dokumentów nieruchomości pod kątem przyszłej sprzedaży (jest to moment, który często ma zasadniczy wpływ na wysokość wynagrodzenia), podejmowanie czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta (poprzez realizację przyjętego planu marketingowego), aranżowanie prezentacji nieruchomości, kojarzenie stron, udział w negocjacjach, pomoc przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych. W przypadku umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości działanie pośrednika obejmuje najczęściej: wyszukanie nieruchomości odpowiadającej kryteriom poszukiwania, oględziny nieruchomości na miejscu, analizę dokumentów nieruchomości, prezentację nieruchomości, udział w negocjacjach oraz organizację transakcji. Ostateczna wysokość wynagrodzenia podana jest jako % od ceny transakcyjnej lub konkretna kwota ustalona z Klientem. Przy czym mój model biznesowy zakłada podbieranie wynagrodzenia tylko od strony, z którą mam zawartą umowę pośrednictwa. Działam na rzecz przyszłej transakcji, ale pracuję przede wszystkim na korzyść mojego Klienta.

Umowa jest wymagana. Prowadząc działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami podlegam ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która określa m.in. obowiązki pośrednika. W art. 180 ust. 3 czytamy: "Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa ta wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności." Pośrednik wykonuje zawód zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz kodeksu etyki zawodowej, ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności.

Umowa na wyłączność jest umową na czas określony. Minimalny okres, na który zawierana jest umowa pośrednictwa w sprzedaży mieszkania wynosi obecnie 6 miesięcy. Jednak najczęściej umowy zawierane są na dłużej, a w przypadku sprzedaży domu na co najmniej 12 miesięcy. W przypadku umowy pośrednictwa nabycia nieruchomości również stosowany jest ustalony z Klientem czas określony.

Przygotowanie bardzo dobrego materiału do publikacji ogłoszenia na portalach branżowych wymaga pracy z profesjonalnym sprzętem fotograficznym. Sesja z fotografem umawiana jest wedle potrzeb jako jedna z pierwszych czynności po zawarciu umowy pośrednictwa. Podstawą są tu wytyczne, na podstawie których Klienci przygotowują mieszkanie lub dom do sesji fotograficznej, które obejmują m.in.: pochowanie lub wyniesienie zbędnych przedmiotów, posprzątanie i odkurzenie wnętrza. Można zadbać też o drobne akcenty i dodatki, które ocieplają wnętrze. Chodzi o to, by zdjęcia przyciągnęły uwagę i pozostawiły pozytywne wrażenie oraz zachęciły do obejrzenia nieruchomości. Tak jak w większości przypadków, i tu liczy się pierwsze wrażenie.

Moment prezentacji nieruchomości jest kluczowy w całym procesie sprzedaży, dlatego tak ważne jest dobre przygotowanie, które dotyczy zarówno prezentowanego wnętrza, jak również wiedzy pośrednika o nieruchomości. Dobrze przygotowany pośrednik zna nieruchomość, którą prezentuje i potrafi odpowiedzieć na pytania zadawane przez zainteresowane nią osoby. Przygotowanie nieruchomości (mieszkanie lub dom), która jest zamieszkała, wymaga zaangażowania właścicieli/najemców, których zadaniem jest zadbanie o czystość i porządek w dniu prezentacji. W przypadku pośrednika pracującego na umowie na wyłączność i koordynującego cały proces sprzedaży, termin prezentacji można ustalić z góry np. na konkretny dzień tygodnia, w którym umawia on zainteresowane ofertą osoby. Wówczas właściciele/najemcy zyskują komfort swobodnego korzystania z nieruchomości w pozostałe dni.

W dużym skrócie home staging polega na zaaranżowaniu wnętrza domu lub mieszkania poprzez pewne zmiany np. wystroju, w celu zrobienia jak najkorzystniejszego wrażenia na potencjalnym nabywcy czy najemcy. Profesjonaliści w tej branży szukają prostych i tanich sposobów na osiąganie lepszych efektów wizualnych. Chodzi więc przede wszystkim o wydobycie istniejących potencjałów czy podkreślanie zalet nieruchomości poprzez niewielkie korekty jak: przestawienie i wyeksponowanie mebli, wprowadzenie nowych dodatków, usunięcie zbędnych bibelotów. Czasem, gdy konieczne są większe nakłady jak malowanie wnętrza, czy zmiana mebli, wartość nieruchomości może wzrosnąć o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Uważam, że skorzystanie z usługi home stagingu jest inwestycją w nieruchomość, którą warto przemyśleć. Ostatecznie ważny jest uniwersalny przytulny efekt końcowy pozwalający potencjalnym nabywcom poczuć się dobrze w danym wnętrzu. Znam i polecam usługi osób, które na co dzień zajmują się tym profesjonalnie. Jeśli myślicie Państwo o takiej zmianie, zapraszam do kontaktu.

Przykładowe dokumenty potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości to: podstawa prawna nabycia nieruchomości, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o opłaconym podatku, numer i/lub aktualny odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zameldowania osób w lokalu, zaświadczenie o braku zadłużenia i zaległości w czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy. Dokumenty konieczne przy sprzedaży nieruchomości, które należy dostarczyć notariuszowi są uzależnione od rodzaju sprzedawanej nieruchomości. Każdorazowo lista takich dokumentów jest weryfikowana z notariuszem oraz przekazywana Klientowi. Na wyraźne życzenie Klienta wszystkie dokumenty do aktu notarialnego może przygotować pośrednik, jeśli tylko zakres czynności opisanych w umowie pośrednictwa obejmuje takie działanie.